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2017年注册会计师考试经济法冲刺要点(10)

来源:考试在线2017-08-22 在线模考培训课程

  【高频知识点】商品房买卖合同

  商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的买卖合同。

  1.销售广告的性质

  (1)有关商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请,对出卖人无合同上的约束力。

  (2)就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,视为要约。

  2.商品房预售合同的效力

  (1)预售许可——影响合同效力

  出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的,合同无效,但是在起诉前取得预售许可的,合同有效。

  (2)登记备案——不影响合同效力

  商品房预售合同应当办理登记备案手续,但该登记备案手续并非合同生效条件,当事人另有约定的除外。

  3.被拆迁人的优先权

  4.商品房买卖合同中当事人可以行使解除权的情形

  (1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;

  (2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;

  (3)房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的;

  (4)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行;

  (5)约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年,因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

  5.惩罚性赔偿金(根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条)

  (1)具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  ①商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  ②商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  (2)出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

  6.商品房买卖合同与贷款合同的效力关系

  (1)贷款合同未能订立,导致商品房买卖合同不能履行的,则当事人可以要求解除合同,并分析贷款合同未能订立的原因,在可归责于一方当事人的情况下,由该当事人赔偿损失。

  (2)商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除,则贷款合同也应相应解除,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。

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